매매 특약으로 잔금청산 전에 주택을 철거(멸실)한 경우 감면

[쉽게 풀어쓴 핵심 내용]

1. 매매 특약으로 잔금청산 전에 주택을 철거(멸실)한 경우
   • 이때 실제 양도 시점(잔금청산일)에 남아 있는 것은 건물이 아니라 ‘빈 땅(나대지)’입니다.
   • 따라서 주택으로 양도한 것이 아니므로, 주택에 대한 특별한 감면 규정(조특법 §97, 장기임대주택 감면)은 적용되지 않는다는 게 이번 유권해석의 결론입니다.
2. 주택 멸실 시점에 따른 ‘양도물건’ 판정
   • 만약 매매계약에서 “잔금청산 전에 건물을 철거하기로” 약정했다면, 실제 양도일(잔금청산일)에 남아 있는 물건이 ‘토지’인지 ‘주택’인지가 중요합니다.
   • 유사 사례로 기획재정부 재산세제과-1543(2022.12.20.)에서는 “양도물건을 판단할 때, **양도일(잔금청산일)**을 기준으로 본다”라고 회신했습니다.
   • 즉, 계약서를 쓴 날이 아니라, 실제 대금이 다 정산되는 잔금청산일에 주택이 철거되어 있으면, 나대지로 간주한다는 뜻입니다.

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1. 사실관계

• 1999년 ○월: A주택을 취득
• 2018년 ○월: A주택을 임대주택으로 등록
• 2018년 ○월: 다른 B주택을 매도 → 소득세법 시행령 §155⑳ 특례(일시적 2주택)로 비과세
• 현재: A주택을 곧 양도할 예정
  • 매매특약: 잔금청산 전 주택을 멸실하기로 함
  • 전제: A주택은 철거(멸실) 전까진 조특법 §97(장기임대주택 감면) 요건을 모두 충족한다고 가정

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2. 질의내용

• 장기임대주택(조특법 §97) 감면혜택을 받고 싶어 매매계약을 체결했는데,
• 계약서 특약에 따라 잔금청산 전에 건물을 철거해 버리면,
• 양도 시점에는 건물이 없이 ‘나대지’ 상태가 됩니다.
• 이런 경우, 장기임대주택 감면(조특법 §97)을 받을 수 있느냐가 궁금한 상황.

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3. 결론 (서면-2022-법규재산-5613 [법규과-423])

1. 임대주택 감면특례(조특법 §97)는 말 그대로 “주택을 양도하는 경우”에 적용되는 규정입니다.
2. 하지만 매매 특약에 따라 양도일(잔금청산일)에 주택이 철거된 상태라면, 실제로는 주택을 양도한 게 아니라 빈 땅(나대지)을 양도한 것이 됩니다.
3. 따라서 장기임대주택 감면(조특법 §97)은 적용되지 않는다고 회신한 것입니다.

추가 참고 (기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.)

• 주택 매매계약 후, 잔금청산 전에 주택을 철거하면 양도일(잔금청산일)을 기준으로 ‘나대지 양도’인지 ‘주택 양도’인지를 구분합니다.
• 1세대1주택 비과세나 장기보유특별공제, 다주택 중과세 등도 양도일 현재 남아 있는 것이 주택인지 땅인지를 보고 판단한다는 취지입니다.

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정리

• 장기임대주택을 팔아서 감면받으려면, 양도 시점(잔금청산일)에 실제 건물(주택)이 존재해야 합니다.
• 계약서에 “잔금 전에 철거” 조항이 들어가 있고, 그대로 실행했다면 양도일엔 이미 ‘나대지’ 상태이므로, 주택 감면 규정은 적용되지 않습니다.
• 즉, 주택 철거 시점을 잘못 조정했다가는 장기임대주택 감면 혜택을 놓칠 수 있으니 주의해야 합니다.