목차
- 개요: 일시적 2주택 특례와 1주택·1조합원입주권(또는 분양권) 특례
- 기획재정부 재산세제과-906(2024.07.31) 요지
- 사례로 보는 중복 적용 논쟁
- 관련 법령: 소득세법 및 시행령 주요 조문
- 결론: 중복 적용 불가, 그 이유는?
- 실무 시 주의사항
- FAQ: 자주 묻는 질문
1. 개요: 일시적 2주택 특례와 1주택·1조합원입주권(또는 분양권) 특례
일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 §155①)와 1주택·1조합원입주권(시행령 §156의2③), 1주택·1분양권(시행령 §156의3②, ③) 특례 모두 1세대1주택 비과세를 인정받기 위한 제도입니다.
- 일시적 2주택 특례는 기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 취득해 잠시 2주택이 되는 상황에서, 일정 기간 안에 기존 주택을 팔면 비과세 혜택을 주는 제도입니다.
- 1주택·1조합원입주권(또는 분양권) 특례는 주택을 소유한 채 추가로 조합원입주권·분양권을 취득했다가 일정 기간 안에 기존 주택을 양도하면 비과세를 인정해 주는 제도입니다.
과연 이 두 가지 특례를 동시에 중첩 적용할 수 있을까요?
2. 기획재정부 재산세제과-906(2024.07.31) 요지
- 질의1: “일시적 2주택 특례와 일시적 1주택·1조합원입주권 특례를 함께 적용해 1세대1주택 비과세를 받을 수 있나요?”
- 질의2: “일시적 2주택 특례와 일시적 1주택·1분양권 특례를 동시에 적용할 수 있나요?”
기획재정부 답변: 두 질문 모두 ‘중복 적용은 불가’(제2안)하다고 회신했습니다.
즉, 일시적 2주택 특례와 1주택+조합원입주권(또는 분양권) 특례는 함께 적용할 수 없다는 취지입니다.
3. 사례로 보는 중복 적용 논쟁
예를 들어,
- A주택을 갖고 있던 갑(甲)이 B주택을 새로 사면서 일시적으로 2주택이 됩니다(§155①).
- 이후 재건축조합원입주권(C)을 또 취득(§156의2③)하거나 분양권(§156의3②, ③)을 얻는 경우,
- 종전 A주택을 팔 때, 일시적 2주택 특례와 1주택+입주권(분양권) 특례를 모두 충족하고 싶을 수 있습니다.
하지만 기재부 유권해석은, 이 두 특례는 ‘비과세’를 중복으로 인정받기 위한 사실상 동일 성격이므로, 동시에 적용 불가라는 결론입니다.
4. 관련 법령: 소득세법 및 시행령 주요 조문
- 소득세법 제89조: 1세대1주택 비과세 규정
- 소득세법 시행령 §155(1세대1주택의 특례): 일시적 2주택 상황에서 일정 요건 충족 시 비과세
- 소득세법 시행령 §156의2(주택+조합원입주권 특례): 1주택 상태에서 조합원입주권을 추가 취득 시 일정 요건 충족하면 비과세
- 소득세법 시행령 §156의3(주택+분양권 특례): 1주택 상태에서 분양권을 취득한 후 종전 주택을 양도 시 비과세 인정 요건
5. 결론: 중복 적용 불가, 그 이유는?
- 비과세 특례의 취지가 동일: 이미 1주택 보유자가 추가로 주택(또는 입주권·분양권)을 취득해 ‘일시적’ 다주택자가 되는 상황에서, 합당한 시한 내 종전주택을 팔면 1세대1주택 비과세 혜택을 주는 제도들입니다.
- 둘 중 하나만 선택 가능: 만약 두 제도를 동시에 적용한다면, 이중·중복 혜택이 되어 조세 형평성에 어긋난다는 것이 정부 판단입니다.
- 따라서 기재부 재산세제과-906 회신에서, **“일시적 2주택 특례와 1주택+조합원입주권(또는 분양권) 특례 중복 적용은 불가”**라고 명시한 것입니다.
6. 실무 시 주의사항
- 사전에 특례 요건을 꼼꼼히 확인
- 중복 적용이 안 되므로, 어떤 특례를 우선 적용할지를 계획해야 합니다.
- 취득·양도 순서와 기간 제한
- 일시적 2주택은 ‘신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도’, 조합원입주권·분양권 특례는 ‘취득 후 3년 이내 종전주택 양도’ 등 기간 규정이 있습니다.
- 조정대상지역인지 여부
- 조정대상지역에서는 거주요건(2년 거주) 등 추가 조건이 있을 수 있습니다.
- 증빙자료
- 취득일, 거주기간, 세대 구성 등 입증자료를 철저히 준비해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
7. FAQ: 자주 묻는 질문
Q1. 이미 일시적 2주택 특례가 적용 중인데, 분양권을 또 취득했습니다. 혹시 조합원입주권 특례로 갈아탈 수 있나요?
A1. 기재부 해석상 동시에 특례를 중첩 적용할 수 없으며, 상황에 따라 둘 중 어느 제도를 택할지도 제한이 있을 수 있으니, 신중한 검토가 필요합니다.
Q2. 조정대상지역이라 거주요건이 추가로 필요한데, 중복 특례가 안 되면 세금이 많이 늘어날까요?
A2. 거주요건과 중복 특례 불가 문제는 별개지만, 다양한 요건을 종합적으로 봐야 실제 세금 부담이 달라지므로 세무 전문가 상담이 유리합니다.
Q3. 그럼 어느 제도를 사용해야 유리한가요?
A3. 각자의 주택 보유 현황, 양도 시점, 조정대상지역 여부 등에 따라 달라집니다. 사전 시뮬레이션이 필수입니다.
위와 같이 **일시적 2주택 특례(소득령 §155①)**와 1주택+조합원입주권(소득령 §156의2③), 1주택+분양권(소득령 §156의3②·③) 특례는 동시에 적용할 수 없다는 것이 기획재정부 재산세제과-906(2024.07.31.) 유권해석의 결론입니다. 즉, 1세대1주택 비과세를 위해 ‘일시적’으로 여러 주택·입주권을 보유하는 경우라도, 둘 이상의 특례를 중첩해서 이중 혜택을 받을 수 없으니, 각 요건을 정확히 확인하고 세무전문가와 상담해 최적의 절세 전략을 세워야 합니다.