목차
- 사례 개요: 분양권·조합원입주권 동시 보유 상황
- 사전-2024-법규재산-0398(2024.06.17) 요지
- 소득세법 §89(1)4 조합원입주권 비과세 규정 이해
- 분양권이 주택으로 완공된 후 입주권 양도 시 요건
- 회신 결론: 3년 이내 조합원입주권 양도 시 비과세 가능
- 실무 유의사항
- FAQ: 자주 묻는 질문
1. 사례 개요: 분양권·조합원입주권 동시 보유 상황
- A 주택을 재개발로 인해 A’ 조합원입주권으로 전환
- 동시에, 분양권(B)을 사서, B’ 주택으로 완공됨
- 그 후 A’ 조합원입주권을 양도하려고 하는데, 양도 시점에는 이미 분양권이 완공되어 B’주택이 존재함
- 이때, 소득세법 §89(1)4(조합원입주권 비과세 특례)를 받을 수 있는지 여부가 쟁점입니다.
2. 사전-2024-법규재산-0398(2024.06.17) 요지
- 조합원입주권 양도일 현재, 해당 입주권 외에 “분양권이 주택으로 완공된 1주택”을 보유한 상황이라도, 새로 완공된 주택의 취득일부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하면 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따른 비과세 특례를 적용할 수 있다는 결론을 내렸습니다.
3. 소득세법 §89(1)4 조합원입주권 비과세 규정 이해
소득세법 제89조 제1항 제4호는, 조합원입주권을 보유한 1세대가 이를 양도할 때, 일정 조건을 충족하면 양도소득세를 과세하지 않는 규정입니다.
- 가목: 입주권만 있고 다른 주택·분양권이 없으면 그대로 비과세
- 나목: 입주권 외에 1주택이 있어도, 그 주택을 취득한 날부터 3년 안에 입주권을 팔면 비과세 (단, 분양권은 없어야 함)
4. 분양권이 주택으로 완공된 후 입주권 양도 시 요건
- 양도일 현재: 조합원입주권 1개 + 완공된 주택 1채(분양권이 주택으로 전환) 상태
- 분양권 → 주택 취득일: 대금청산일, 사용승인일 등 법령에 따른 취득시점을 확인
- 3년 이내: 해당 주택 취득일로부터 3년 안에 입주권을 양도
- 분양권이 아닌 ‘주택’으로 전환되었으므로: 분양권이 아닌 1주택을 보유한 상태로 조합원입주권을 매도하는 것이기 때문에, 소득세법 §89(1)4 나목을 충족
5. 회신 결론: 3년 이내 조합원입주권 양도 시 비과세 가능
본 유권해석은, **“조합원입주권 양도일 현재 분양권이 주택으로 바뀌었더라도, 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도한다면, 조합원입주권 비과세 특례 적용이 가능하다.”**라고 밝힙니다.
6. 실무 유의사항
- 분양권이 주택으로 완공된 ‘취득일’ 정확히 확인
- 건축물 사용승인일, 소유권이전 등 실질 취득시점을 놓치면 과세당국과 분쟁 가능
- 3년 이내 양도 조건
- 입주권을 반드시 완공주택의 취득일부터 3년 안에 팔아야 함
- 다른 조건(분양권 보유 제외)
- 주택 1채 + 조합원입주권 1개만 있어야 하고, 분양권 형식으로 남아 있으면 안 됨(이미 주택으로 전환되어야 함)
7. FAQ: 자주 묻는 질문
Q1. “입주권이 아닌 일반 주택을 팔 때도 분양권이 주택으로 완공된 뒤 3년 이내면 비과세인가요?”
A1. 이 해석은 조합원입주권을 양도할 때 해당하는 규정이므로, 일반주택 양도에는 다른 규정(§156의2, §156의3 등)을 보셔야 합니다.
Q2. “분양권 완공 후, 실제 소유권이전등기일이 2024.1.1.이라면 2027.1.1.까지 조합원입주권 팔아야 비과세?”
A2. 원칙적으로 그렇습니다. 정확한 ‘주택 취득일’은 등기나 사용승인일 중 빠른 날 등을 종합해서 판단하세요.
즉, 분양권이 주택으로 완공된 뒤 조합원입주권을 양도해도, 해당 주택을 취득한 날부터 3년 이내 입주권을 팔면, 소득세법 §89(1)4 나목(조합원입주권 비과세 특례)을 적용받을 수 있다는 것이 이번 유권해석의 결론입니다. 따라서 입주권 양도 시점과 주택 완공 취득일을 철저히 확인해, 3년 내에 매도해야 비과세 혜택을 놓치지 않을 수 있습니다.