"상가 경매 취득 후 유치권 합의금, 양도소득세 경비처리 가능할까?"

오늘은 제가 며칠 전 받았던 한 의뢰인의 이야기를 나누고 싶습니다. 꽤 흥미로운 주제라 생각합니다. “경매로 취득한 상가”와 “유치권”의 결합이죠. 여러분도 혹시 부동산 경매를 할 때, 이 ‘유치권’이라는 것 때문에 애먹어본 적 있으신가요?

 

아주 흔한 사례는 아닐 수 있지만, 막상 걸리면 정말 머리 아픈 게 유치권 문제예요. 특히 상가나 건물, 그리고 토지 등에서 공사대금 미지급이나 공사 관련 하자 보수 비용 문제 등이 얽히면 유치권을 빌미로 점유를 계속하는 분들이 계시죠. 문제는, 건물을 새로 인수한 사람 입장에서는 아예 모르는 사람들이고, 그 사람(유치권자)이 원래 건축주랑 계약을 맺고 일했는데 정당한 대가를 받지 못했다고 주장하기 때문에, 법적으로도 무조건 배척할 수가 없다는 겁니다. 나름 권리가 있으니 세법적으로도 고민거리가 생깁니다. 그리고 그 고민 중 제일 크게 떠오르는 질문이 “이런 유치권 합의금(예를 들어, 1억 원)을 내가 냈으면, 이게 과연 나중에 건물을 양도할 때 양도소득세 비용으로 처리돼서 세금이 줄어드는 걸까?”라는 거예요.

 

저라면 이런 상황에서 어떤 생각부터 할까요? 우선 저는 이분에게 “먼저 사실관계부터 정확히 파악해야 합니다”라고 말했을 겁니다. 유치권이 정말 법적으로 유효한지, 이미 말소가 가능한 것은 아닌지, 설사 유효하더라도 어떤 금액이 정당하고 어떠한 범위로 인정되는지 등등. 기본적으로 ‘유효한 채권’이어야 하고, 실제로 그 공사대금이 이 건물에 직접 투입되어 건물 가치가 증가한 효과가 있었는지도 따져봐야 합니다. 실제로 유치권은 민법상 공사비 등 채권자가 점유를 통해 담보로 삼을 수 있도록 하는 제도니까요.

 

이번 사례의 의뢰인은 경매로 상당히 괜찮은 입지에 있는 상가를 낙찰받았습니다. 매력적인 물건 같았죠. 그런데 막상 인도를 받아보려고 보니, 누군가 그 상가를 점유하고 있어 나갈 생각을 안 하더라는 겁니다. 이유를 물어보니 “내가 여기 공사를 했는데 공사대금을 못 받았으니, 유치권을 행사하겠다”는 거예요. 주인이 이미 파산했으니 그 돈을 받을 길이 없어 새로 낙찰받은 분께 사실상 떠넘긴 셈입니다. 흔히 볼 수 있는 조금은 억울한 시추에이션입니다.

 

처음 이 억울함을 들은 저는, “정말 공사대금이 맞는지, 서류는 제대로 갖추고 있는지, 사실상 가짜나 과장된 금액은 아닌지부터 따져보자”고 말해줬습니다. 왜냐하면 간혹 법무사나 변호사 조언 없이 공사대금 채권을 허위로 주장하고 점유하는 사람들이 있기 때문이죠. 그런데 이번 유치권자는 꽤 준비가 철저했습니다. 도급계약서며, 실제 시공 내역서, 영업허가, 심지어 공사에 투입된 인부들의 증언까지 꽤 꼼꼼히 준비되어 있었고, 금액도 얼추 타당해 보였습니다.

 

의뢰인은 고민 끝에 “소송으로 가면 시간과 비용이 너무 클 것 같아서, 합의금 1억을 주고 빨리 문제를 끝내고 상가 운영에 들어가겠다”라고 결정한 거예요. 사실, 사업 목적으로 상가를 매입했다면, 하루라도 빨리 임대를 주거나 직접 영업을 시작해야 수익이 발생하는데, 점유분쟁으로 시간이 끌리면 손해가 더 커지니 일리 있는 판단이었죠. 그래서 실제로 1억 원을 주고, 유치권을 풀기로 합의서를 썼습니다.

 

그런데 문제는 그다음입니다. 이렇게 합의금 1억 원이 지출됐잖아요? 그럼 당연히 나중에 이 상가를 팔 때(또는 어쩌면 조금 더 장기적으로 운영하다가 양도할 때) “이 1억 원은 필요경비가 될 수 있느냐”라는 물음표가 따라붙습니다. 만약 이게 인정되면 양도차익이 그만큼 줄어들어 세금을 아낄 수 있겠죠. 하지만 세법 적용이 늘 그렇게 간단치는 않습니다.

즉. 유치권 포기 대가’를 지불했다고 해서 무조건 양도소득세 경비처리가 자동으로 되는 건 아니란 말이죠.

 

예를 들어, 이게 단순 채무인수 형태라면, 즉 건물에 직접적으로 기여한 공사비가 아니라 그냥 건축주가 부담해야 할 일반적인 돈을 ‘내가 어쩔 수 없이 대신 갚았을 뿐’인 상황이라면, 세법에서 인정해주지 않을 수도 있어요. 그러나 “실제 공사비가 확실하고, 그 금액이 객관적으로 정당하며, 건물 취득가액의 일부로 볼 수 있다”고 판단된다면, ‘양도소득세’를 계산할 때 해당 금액을 가산취득가액 혹은 필요경비로 인정할 여지가 있는 것이죠.

 

이번 의뢰인의 경우, 제가 현장 서류들을 전부 검토해 보니, 유치권자가 제시한 공사 내역이 실제로 건물의 골조 보강, 전기 공사, 상하수도 인입 공사 같은 필수 공사 부분이 포함되어 있더라고요. 그 내용이 건물을 사용하는 데 있어 꼭 필요한 부분이었고, 적어도 서류상으로는 금액이 과도하게 부풀려진 흔적은 없어 보였습니다. 그리고 “이미 파산한 건축주가 지급했어야 할 공사비”를 현재 소유주(경매 낙찰자)가 대신 지불한 셈이지만, 그 결과로 건물의 가치가 유지·보완되었다고 볼 수 있죠. 이 사실이 명확히 입증되면, 저는 세무적으로 경비 인정 가능성을 높게 봅니다.

 

다만, 국세청의 세무조사를 받거나 혹은 양도 단계에서 세무서가 이 부분을 의심하는 경우를 대비해, 우리는 꼼꼼한 자료 준비가 필요합니다. 구체적으로는,

 

1) **공사계약서, 시공사와의 계약 내용**

2) **실제 공사 내역, 시공일정, 완공 시점**

3) **금액 산출 근거(견적서, 결제 영수증, 비용 내역서)**

4) **유치권 포기 각서, 합의서**

5) **유치권자가 실제로 공사를 했음을 증명할 수 있는 추가 자료(현장 사진, 인부 임금 내역 등)**

 

이런 식으로 디테일하게 마련해두면, 훗날 양도소득세 신고 시 혹은 과세관청의 문의가 있을 때 ‘이건 건물의 취득 과정에서 내가 부담한 실질적 공사비용이다’라고 충분히 어필할 수 있겠습니다.

 

제가 한 가지 첨언하자면, 유치권을 주장하는 분과의 합의 과정에서 애초에 “유치권 포기에 따른 합의금은 ‘공사비 명목’으로서 얼마, 지연보상금이나 기타 배상금 명목으로 얼마”를 명확히 구분지어 적어두면 나중에 훨씬 편합니다. 보통은 합의서에 “총 얼마를 주고, 모든 권리를 포기한다”라고 간단히만 쓰는 경우가 많은데, 저는 이를 조금 더 디테일하게, ‘공사비 명목’ 부분과 ‘점유 해제 대가(혹은 보상금) 부분’을 구분해서 작성하라고 조언합니다. 이게 훗날 세금 처리 시 큰 차이를 가져올 수 있으니까요.

 

또, 건축주 파산으로 인해 채무가 불명확해진 상황이라면, 법률 전문가나 파산 관재인과도 상의가 필요합니다. 왜냐하면, 파산재단에서 공사비 채권을 어떻게 취급하느냐, 그리고 실제 부인권 행사나 다른 절차와 엮일 가능성은 없는지 살펴봐야 하기 때문이죠. 파산 절차와 유치권 주장은 미묘하게 충돌할 때가 있기 때문에, 이 부분도 세무 + 법률적 관점에서 준비가 필요합니다.

 

자, 여기까지가 제가 실제 업무에서 느꼈던 경험과 개인적인 생각입니다. 요약하자면, “공사비로 인정될 실질적인 근거만 탄탄하면, 유치권 포기에 준 합의금도 양도소득세 경비처리가 가능하다”는 결론이겠지요. 다만, 세법이라는 건 늘 예외가 있고, 실제 사실관계에 의해 결과가 달라질 수 있기 때문에, 구체적인 상황에선 반드시 전문가와 상담하시는 편이 좋겠습니다.

 

끝으로, 이런 사안을 다루면서 제가 늘 느끼는 건 “사람이 하는 일은 결국 사람이 만든 흔적이 남는다”라는 겁니다. 그 흔적이 재무제표가 되기도 하고, 각종 계약서가 되기도 하고, 나아가서는 재판 기록이 되기도 하죠. 부동산 경매라는 게 좋은 기회를 가져다줄 수도 있지만, 이렇게 예상치 못한 유치권 문제 등을 만나면 스트레스가 막심합니다. 그러니 무조건 금액이 싸다고 덥석 낙찰받기보다는, 언제나 ‘문서 점검’과 ‘법적 리스크 파악’을 꼼꼼히 해두는 것이 최선입니다. 그래야만 나중에 한숨 돌리면서, “아, 그래도 내가 대비를 잘 해뒀네!” 하고 흐뭇해할 수 있거든요.

 

그리고 “세금은 곧 돈”이잖아요. 우리는 재산을 지키고, 더 나아가 재산을 늘리는 과정에서 꼭 세금 부분을 간과하지 않아야 합니다. 유치권 같은 예외 상황을 만나면 더더욱 그러하죠. 차분하고 신중하게, 그리고 적절한 전문가의 조언을 받아 대처해보시길 바랍니다. 저도 늘 여러분의 성공적인 투자를 응원합니다.

 

살다 보면, 정말 별의별 일이 다 있거든요. 이번 상가 경매 사안도 그렇지만, 유치권뿐만 아니라 권리분석의 함정은 수도 없이 많습니다. 독자분들 중에는 이와 비슷한 고민을 하시는 분도 있을 거예요. “내가 이거 경비로 처리 가능할까?” “이 금액은 세액공제 대상이 될까?” “혹시 과거 임대인이 체납한 부분이 나에게 전가되진 않을까?” 등등. 한 가지 확실한 건, 아무리 복잡해 보여도, 다 방법이 있고 길이 있습니다. 전문가의 조언 + 꼼꼼한 자료 준비, 이 두 가지가 핵심일 뿐이죠.

 

이렇게 이야기가 길어졌네요. 정리하자면 저는, “네, 1억 원을 유치권 포기 대가로 지출하셨다면, 그것이 실제 공사비용에 준하는 지출임을 증명할 수 있는지 꼼꼼히 보세요. 그게 명확하다면, 충분히 양도소득세 계산 시 비용 처리가 가능할 거예요. 다만, 일부는 인정이 안 될 수도 있으니, 처음부터 명목 구분을 잘하고, 서류 정리를 깔끔히 해두셔야 합니다”라는 조언을 드리고 싶습니다.