양도세 부수기

“특수관계인 간 저가양도와 부당행위계산부인: 고액 세금 추징 사례와 예방법 총정리”

지니인베스트 2025. 2. 5. 09:00

 

목차

  1. 사례 개요: 심사증여 2022-48 (2023.01.18) 주요 내용
  2. 용어 정리: 부당행위계산부인 vs. 저가양수에 따른 증여이익
  3. 사건 배경과 세무조사 결과
    • 3.1. 특수관계인 간 매매계약 체결
    • 3.2. 거래 당시와 잔금일의 시세 급등
    • 3.3. 과세관청의 부당행위계산부인 및 증여세 과세
  4. 시가 결정의 중요성: 매매계약일 vs. 잔금일 기준
    • 4.1. 대법원 판례와 부당행위계산부인 기준시기
    • 4.2. 양도가액과 증여재산가액 산정 시점
  5. 특수관계인 매매 시 실제 거래대금 수수와 자금출처 규명
  6. 부당행위계산부인 및 저가양수 증여이익 판정 기준
    • 6.1. “시가 - 거래가액” ≥ 3억 원 또는 시가의 5% (부당행위계산부인)
    • 6.2. “시가 - 거래가액” ≥ 3억 원 또는 시가의 30% (저가양수에 따른 증여)
  7. 사례 분석: 감정평가 활용과 적정 거래가액 설정
    • 7.1. 감정평가 시기와 3개월 이내 적용
    • 7.2. 계약일과 잔금일 간격 최소화(1개월 이내 추천)
  8. 사건 결과: 심사청구 기각 및 고액 추징 사유
  9. 예방 방안 및 전문가 조언
    • 9.1. 직계존비속 간 매매 전 감정평가 권장
    • 9.2. 시가 산정·자금출처·실제 거래 이행 철저
  10. 결론 및 유의사항
  11. FAQ: 자주 묻는 질문

1. 사례 개요: 심사증여 2022-48 (2023.01.18) 주요 내용

  • 사건명: 심사증여 2022-48 (2023.01.18 결정)
  • 핵심 이슈: 특수관계인(아버지 ↔ 아들) 간 아파트 저가 양도로 인해 부당행위계산부인 적용 및 저가양수에 따른 증여세가 함께 과세된 사례
  • 결과: 납세자 불복청구(경정 요구)가 기각되어 고액의 양도소득세·증여세가 확정

이 사례는 특수관계인 간 매매에서 시가를 제대로 산정하지 않고 임의로 거래가액을 정할 경우, 양도자(매도인)에게는 양도소득세가, 양수자(매수인)에게는 증여세가 함께 부과될 수 있음을 잘 보여줍니다.

2. 용어 정리: 부당행위계산부인 vs. 저가양수에 따른 증여이익

  1. 부당행위계산부인
    • 소득세법 제101조, 법인세법 제52조 등에 따른 규정
    • 특수관계인 간 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도(또는 높은 가액으로 매입)하여 세금을 부당하게 줄였다고 인정되는 경우, 과세관청이 ‘시가’를 기준으로 양도소득세(또는 법인세)를 재계산해 부과
    적용 요건:
    • 시가 - 거래가액 ≥ 3억 원 또는 시가의 5% 이상 차이
  2. 저가양수에 따른 증여
    • 상속세 및 증여세법 제35조 규정
    • 특수관계인 간 시가보다 크게 낮은 금액으로 재산을 양수하면, 그 차액만큼 매수자가 **‘증여이익’**을 얻었다고 보아 증여세를 과세
    적용 요건:
    • 시가 - 거래가액 ≥ 3억 원 또는 시가의 30% 이상 차이

3. 사건 배경과 세무조사 결과

3.1. 특수관계인 간 매매계약 체결

  • 날짜: 2020.11.21.
  • 당사자: 아버지(양도인) → 아들(양수인)
  • 매매가액: 7억 원
  • 당시 주변 유사 아파트 시세(11월 1일경): 9.45억 원 (비교대상)

3.2. 거래 당시와 잔금일의 시세 급등

  • 잔금일: 2020.12.22.
  • 같은 날 인근 유사물건 실제 거래가: 12.39억 원
  • 불과 한 달여 사이에 주변 시세가 급등

3.3. 과세관청의 부당행위계산부인 및 증여세 과세

  • 과세관청은 “실제 시가(12.39억 원) - 매매가액(7억 원) ≥ 3억 원”뿐 아니라 시가의 5%, 30% 기준을 모두 충족한다고 봄
  • 결과적으로 아버지(양도인)에게는 양도소득세, 아들(매수인)에게는 증여세가 부과
  • 납세자는 시가를 9.45억 원으로 인정해 달라는 불복을 제기했으나, 최종적으로 기각 결정

4. 시가 결정의 중요성: 매매계약일 vs. 잔금일 기준

특수관계인 간 매매에서 시가는 부당행위계산부인과 증여세 과세의 핵심 요소입니다.

  • 부당행위 적용 여부 판단: 통상 매매계약일 기준 시가를 보고, 시가 - 거래가액이 특정 요건을 충족하면 부당행위 대상이라고 봄
  • 실제로 적용할 양도가액(양도세) 또는 증여재산가액: 잔금일 기준 시가를 적용

4.1. 대법원 판례와 부당행위계산부인 기준시기

  • 대법원(88누5273, 1989.6.13. 등)은 **“부당행위계산에 해당하는지 여부는 매매계약 시점”**을 보고 결정하되,
  • 양도차익 계산 시점(실제 세액 산정)은 잔금일(양도시기) 기준 가격을 적용해도 무방하다고 판시해왔습니다.

4.2. 양도가액과 증여재산가액 산정 시점

  • 본 사례에서는 잔금일(12.22.) 시점 시세 12.39억 원을 시가로 인정
  • 따라서 시가(12.39억) - 거래액(7억) = 5.39억 원 → 조건 충족
  • 양도세와 증여세 모두 높은 세액이 추징되는 결과

5. 특수관계인 매매 시 실제 거래대금 수수와 자금출처 규명

특수관계인이 직계존비속·배우자인 경우에는,

  1. 실제로 거래대금을 주고받았는지(거래증빙, 계좌이체 내역 등)
  2. 매수인(양수자)의 자금출처(자체 소득 or 증여 등)
    이 불명확하면, 매매가 아닌 증여로 추정하여 증여세가 부과될 수 있습니다.
    본 사례에서도 아들(매수인)이 정상적으로 자금출처를 소명했더라도, **‘저가양수에 따른 증여이익’**이 따로 과세되었습니다.

6. 부당행위계산부인 및 저가양수 증여이익 판정 기준

6.1. 부당행위계산부인 (양도인 입장)

  • 시가 - 거래가액 ≥ 3억 원 또는 시가의 5% 이상 → 시가로 양도세 재계산

6.2. 저가양수에 따른 증여 (양수인 입장)

  • 시가 - 거래가액 ≥ 3억 원 또는 시가의 30% 이상 → 그 차액 중 일정 금액을 증여로 보아 증여세 과세

7. 사례 분석: 감정평가 활용과 적정 거래가액 설정

이 사례에서 만약 매매 전 감정평가를 받았다면, 계약일과 잔금일 기준 모두에서 동일한 감정평가액을 시가로 인정받았을 가능성이 높습니다.

  • 상증세법에 따르면 평가기준일 전후 3개월 내의 감정평가액, 유사매매사례가액, 경매가액 등을 우선적으로 시가로 인정
  • 계약일부터 잔금일까지의 기간을 1개월 이내로 짧게 유지하고, 감정평가 시점도 3개월 이내이면, 시가가 급등하더라도 위험을 줄일 수 있습니다.

예시

  • 11월 초 감정평가: 9.45억 원
  • 11월 하순 계약, 12월 하순 잔금
  • → 부당행위 계산부인 기준을 벗어나거나, 증여세 기준선(3억 원 or 시가의 30%) 미만으로 양도액을 책정 가능
  • → 실제 매매대금 7억 원도 감정가 대비 어느 정도 납득 가능 범위 내라면, 저가양수 증여세 과세가 발생하지 않을 수 있음

8. 사건 결과: 심사청구 기각 및 고액 추징 사유

  • 납세자(아버지): 양도가액을 9.45억 원으로 인정해 달라고 청구
  • 국세청: 잔금일 시가 12.39억 원이 ‘가장 근접한 시점의 유사매매사례가액’에 해당하므로 이를 적용
  • 결과적으로 부당행위계산부인 + 저가양수 증여이익 동시 과세 → 기각 결정

9. 예방 방안 및 전문가 조언

  1. 매매 전 감정평가
    • 직계존비속 간 거래 시 반드시 전문 감정평가를 받아 3개월 이내 매매를 진행
    • 계약일과 잔금일 간격은 1개월 이내로 조정해 시세 변동 리스크 최소화
  2. 거래대금 실수수 및 자금출처 명확화
    • 매매대금을 확실히 송금(계좌이체)하고, 매수인의 자금출처를 체계적으로 소명
    • 자칫 증여 추정이 발생하면 추가 과세 리스크가 큼
  3. 시가의 95% 이상 거래가 권장
    • 실질적으로 부당행위계산부인 기준에서 벗어나려면 시가 대비 5% 미만 차이가 필요
    • 다만, 시가가 정확히 얼마인지 모호하다면 감정평가액을 활용
  4. 계약일 vs. 잔금일 시세 차이 고려
    • 이 사건처럼 잔금일 시점에서 시가가 폭등하면 고액 과세로 이어질 수 있음
    • 최소한 잔금일 직전에 동일 단지, 유사 면적의 거래 사례가 있는지 여부를 철저히 확인

10. 결론 및 유의사항

  • 특수관계인 간 매매는 과세당국의 관심도가 매우 높은 거래이므로, 시가 산정과 실제 대금 수수 문제를 소홀히 처리하면 양도자·양수자 모두에게 큰 세금 폭탄이 닥칠 수 있습니다.
  • 본 사례(심사증여2022-48)에서 보듯, 한 달 사이 시가 급등이 발생하면, 부당행위계산부인으로 인한 양도소득세 증액 + 저가양수 증여세까지 중복 과세될 수 있습니다.
  • 매매 전 감정평가, 전문 세무사 자문을 통해 계약일·잔금일을 짧게 잡고, 정확한 시가 판단과 안전한 거래가액 설정이 필수적입니다.

11. FAQ: 자주 묻는 질문

  1. Q: “시가보다 어느 정도 낮게 거래해도 부당행위계산부인 대상이 안 되나요?”
    A: 시가와의 차액이 3억 원 미만이면서 시가의 5% 미만이면 부당행위계산부인 규정 대상이 아닐 수 있습니다.
  2. Q: “저가양수 증여세는 부당행위계산부인과 중복 과세 아닌가요?”
    A: 법적으로 양도자에 대한 부당행위계산부인(양도소득세 재계산)과, 양수자에 대한 저가양수 증여 과세는 병행할 수 있다는 것이 확립된 입장입니다.
  3. Q: “매매계약일과 잔금일 사이에 시세가 급격히 변동하면 예측이 어려운데, 납세자가 이를 통제할 수 있는 방법이 있나요?”
    A: 계약일과 잔금일 간격을 짧게 하거나, 감정평가를 통해 거래가액의 근거를 확보해 두면 그나마 안전장치가 됩니다.
  4. Q: “감정평가액이 유사매매사례가액보다 중요한가요?”
    A: 상증세법상 ‘시가’ 우선순위는 **“감정평가액 > 유사매매사례가액”**으로 규정되어 있어, 당해 물건의 감정평가액이 있으면 이를 우선적으로 시가로 인정합니다.
  5. Q: “납세자(아버지)가 감정평가 없이 7억에 매도했는데, 잔금일 시세가 12.39억 원이라니 너무 가혹하지 않나요?”
    A: 법원과 국세청 해석은 **“부동산 가치 급등은 예측이 어려워도, 계약 시점과 잔금 시점의 시세 차이에 대한 리스크를 스스로 감수해야 한다”**고 보고 있습니다.

이 판례(심사증여 2022-48)에서 확인할 수 있듯, 직계존비속 간 저가양도는 양도소득세와 증여세가 동시에 부과될 수 있는 대표적 위험 사례입니다. 시가 - 거래가액 차이가 크면, 양도자는 부당행위계산부인으로 높은 양도세를, 양수자는 저가양수 증여세를 부담할 수 있으므로, 매매 이전에 감정평가를 통해 객관적인 시가를 확인하고, 계약일과 잔금일 간격을 1개월 이내로 맞추는 것이 안전합니다. 무엇보다 전문 세무사·회계사와 상의하여 정확한 절차와 증빙을 갖추고 진행해야 고액 세금 추징을 피할 수 있습니다.