양도세 부수기

건설자금이자 처리부터 법인세·소득세·취득세까지: 핵심 가이드 총정리

지니인베스트 2025. 2. 5. 10:16

 

목차

  1. 건설자금이자의 개념과 범위
  2. 법인세 관점: 건설자금이자의 자본화 원칙
    • 2.1. 법인세집행기준 28-52-1 요약
    • 2.2. 준공(사용개시) 시점과 자본화 종료
    • 2.3. 매매목적 자산은 제외(재고자산 처리)
    • 2.4. 법인세과-956(2010.10.21) 해석
  3. 개인 양도소득세 관점: 건설자금이자 필요경비 불인정
  4. 개인 부동산매매업자: 재고자산 이자로 비용 처리
  5. 취득세 관점: 사실상 취득가격 포함 범위
    • 5.1. 지방세운영과-2591(2011.06.03)
    • 5.2. 지방세법시행령 제18조(간접비용 포함 여부)
  6. 종합 정리 및 유의사항
  7. FAQ: 자주 묻는 질문

1. 건설자금이자의 개념과 범위

**“건설자금이자”**란, 기업 또는 개인이 사업용 고정자산(토지·건물·기계 등)을 신규로 매입·건설·제작하기 위해 외부에서 차입한 금액에 대한 이자를 의미합니다. 이때 이자는 실제 금융비용뿐 아니라, 신용보증료·지급보증료처럼 이자와 유사한 성질을 지닌 지출까지 포함합니다.

  • 주요 특징:
    • 건설(제작) 기간 동안 발생하는 금융비용을 해당 자산의 취득원가에 자본화(포함)할지, 또는 비용(손금/필요경비)으로 처리할지가 쟁점이 됩니다.
    • 자본적 지출로 처리하면 자산의 원가(장부가액)가 높아지며, 반면 당기비용으로 처리하면 해당 연도의 경비가 됩니다.

2. 법인세 관점: 건설자금이자의 자본화 원칙

법인세법에서는 원칙적으로 ‘사업용 고정자산’의 매입·제작·건설에 소요된 차입금에 대한 이자를 건설자금이자로 보아, 자산이 완성(준공)되기 전까지 자본화하도록 규정하고 있습니다.

2.1. 법인세집행기준 28-52-1 요약

  1. 범위: 사업용 고정자산 매입·제작·건설에 소요되는 차입금의 지급이자 + 신용보증료·지급보증료 등 이자성 지출.
  2. 자본화 종료 시점: 목적물(토지·건물·기타 기계장치 등)이 전부 준공된 날까지 자본화. 준공일(사용개시일)이 지나면 이자를 손금(비용)으로 처리.
  3. 매매목적 주택·아파트: **건설자금이자의 계산대상(사업용 고정자산)**에 해당하지 않음(즉, 자본화 대상이 아님).
  4. 토지의 사용개시일: 공사 착공일 또는 업무에 직접 사용한 날.
  5. 건축물·기타 사업용자산의 ‘사용개시일’: 정상제품 생산을 위해 실제로 가동하는 날, 선박은 최초 출항일, 발전소는 사용허가일 등.
  6. 무형자산(특허권, 소프트웨어 등)도 필요한 경우 자본화 범위에 포함.

2.2. 준공(사용개시) 시점과 자본화 종료

  • 자본화 종료 시점은 자산이 실제로 사용 가능한 상태, 즉 준공일·사용개시일 등으로 봅니다.
  • 예를 들어, 토지는 대금 청산일 또는 사업에 사용되기 시작한 날(공사 착공일) 중 더 빠른 날을 준공일로 봅니다.

2.3. 매매목적 자산은 제외(재고자산 처리)

  • 법인 기준, 주택이나 아파트를 단순히 매매 목적으로 취득·건설하는 경우는 사업용 고정자산이 아닌 재고자산으로 봅니다.
  • 재고자산에는 건설자금이자 자본화 원칙을 적용하지 않고, 해당 회계연도 비용(손금)으로 처리합니다.

2.4. 법인세과-956(2010.10.21) 해석

  • 공장신축을 위해 토지를 장기할부 조건으로 매입하는 경우, 토지 매입 관련 차입금 이자는 토지 대금 청산일까지 자본화.
  • 하지만 공장 건설에 착공(업무 직접 사용)하면, 그 이후 발생하는 토지매입 이자는 각 사업연도의 손금(비용) 처리.
  • 즉, 착공 전까지는 자본화, 착공 이후에는 비용 처리.

3. 개인 양도소득세 관점: 건설자금이자 필요경비 불인정

  • **기획재정부 조세법령운용과-379(2022.04.14)**에 따르면, 사업용 자산에 대한 건설자금이자는 **양도소득세에서 필요경비(취득가액)**로 인정되지 않습니다.
  • 즉, 개인이 자가 소유 건물을 건설하면서 지출한 이자는 양도소득세 계산 시 취득원가에 포함할 수 없다는 의미입니다.

“소득세법 제97조 제1항 각 호에서 규정한 필요경비 중 건설자금이자는 제외”

결과적으로, 개인의 건물 양도소득세 계산 시 건설자금이자를 취득가액에 더해 신고하는 것은 허용되지 않습니다.

4. 개인 부동산매매업자: 재고자산 이자로 비용 처리

  • 부동산매매업을 영위하는 개인은, 건설·신축한 주택 등을 매매 목적(재고자산)으로 보유합니다.
  • 서면1팀-1387(2005.11.15) 해석례에 따르면, 이때 발생하는 차입금 이자는 건설자금이자 자본화 규정을 적용하지 않고, 해당 연도의 필요경비(손금)로 인정합니다.
  • 따라서 부동산매매업자는 **재고자산(판매용 부동산)**에 투입되는 차입 이자 전액을 당해 연도 경비로 반영할 수 있습니다.

근거근거

  • 소득세법 시행령 제128조: 토지등 매매차익 계산 시 건설자금이자 공제 규정이 있지만, 재고자산으로 분류되는 경우 회계처리가 달라집니다.

5. 취득세 관점: 사실상 취득가격 포함 범위

취득세는 원칙적으로 부동산 등의 사실상 취득가격을 과세표준으로 합니다. 이때 건설자금이자도 일정 범위에서 간접비용으로 인정될 수 있습니다.

5.1. 지방세운영과-2591(2011.06.03)

  • 토지 취득일 이전에 발생한 이자만 토지 취득비용(사실상 취득가격)에 포함.
  • 취득일 이후 발생분은 건축 자금 등 다른 용도로 쓰였다면, 토지 취득가격에 포함되지 않습니다.
  • 즉, 취득세 과세대상으로 인정되는 건설자금이자는 취득일까지 발생한 이자로 한정됩니다.

5.2. 지방세법시행령 제18조(간접비용 포함 여부)

  • 대통령령으로 정한 사실상의 취득가격에는, 거래 상대방에게 지급하는 직접비용 + 건설자금이자 등 간접비용이 포함될 수 있음.
  • 그러나 개인 취득 시에는 건설자금이자를 제외한다는 단서도 존재하므로, 실제 취득일 전·후 시점 및 자금 사용처에 따라 달라집니다.

6. 종합 정리 및 유의사항

  1. 법인
    • 사업용 고정자산(공장·사무실 등) 건설 시 발생하는 차입금 이자는 준공일(사용개시일)까지 자본화
    • 매매 목적의 아파트·주택은 재고자산이므로 자본화 X, 당기비용 처리.
  2. 개인(일반)
    • 건설자금이자는 양도소득세 필요경비에 포함되지 않음(따라서 건물·토지 취득가액에 더할 수 없음).
  3. 개인(부동산매매업자)
    • 부동산매매용 건물을 신축하는 경우, 차입금 이자는 재고자산 취득을 위한 비용으로 당해 연도 필요경비 처리 가능.
  4. 취득세
    • 토지 취득일 이전에 발생한 이자만 토지 취득원가(사실상 취득가격)에 포함 가능.
    • 취득일 이후 이자는 일반적으로 제외.

7. FAQ: 자주 묻는 질문

  1. Q: “개인이 직접 건물을 신축했는데, 공사기간 이자도 취득원가에 포함할 수 있나요?”
    A: 아니요. 개인이 소유할 건물을 신축한 경우, 양도소득세 필요경비에는 건설자금이자를 포함할 수 없습니다.
  2. Q: “법인의 경우, 건설 중 일부만 완공해 사용개시한 뒤 나머지를 공사하는 경우는 어떻게 처리하나요?”
    A: 사용개시한 부분에 대해서는 자본화 종료. 나머지 미완성 부분은 계속 자본화 대상이 될 수 있습니다. 구체적 판단은 회계처리에 따라 달라질 수 있으니 세무전문가와 상담을 권장합니다.
  3. Q: “부동산매매업을 하지 않는데, 주택을 산 뒤 리모델링해서 되파는 경우는 어떻게 되나요?”
    A: 이 경우 주택은 사업용 고정자산이 아니므로, 건물 리모델링 이자는 건설자금이자 자본화 대상이 될 수 있으나, 개인이면 최종 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되지 않습니다.
  4. Q: “취득세를 계산할 때, 기한 후에 빌려서 낸 이자도 포함되나요?”
    A: 취득일까지 발생한 이자 중 해당 부동산 취득에 직접 사용됐음을 입증해야 합니다. 취득일 이후로 발생한 이자는 일반적으로 취득원가로 보지 않습니다.

 

위와 같이 건설자금이자의 처리 방식은 **자산의 성격(사업용 고정자산 vs. 재고자산)**과 개인·법인 여부, 과세 항목(법인세·소득세·취득세) 등에 따라 크게 달라집니다. 법인의 경우 사업용 자산은 자본화가 원칙이며, 매매 목적 자산이나 개인의 경우에는 비용(또는 필요경비로 불인정)으로 처리되기도 합니다. 실제 신고나 회계처리 단계에서 혼동이 많으므로, 세무사 등의 전문가와 구체적인 사실관계를 꼼꼼히 확인하고 진행하는 것이 안전합니다.