양도세 부수기

“1주택·1분양권 상속 후 종전주택 양도 시 비과세: 2020.12.31. 이전 취득 분양권 적용사례 해설”

지니인베스트 2025. 2. 5. 11:28

 

1. 요점 정리

  • 상황: 1주택(A)와 2020.12.31. 이전에 취득한 분양권(B)을 소유한 사람이 2021.1.1. 이후 사망. 동일세대원인 배우자가 주택(A)와 분양권(B)을 함께 상속받은 뒤, 종전주택(A)을 양도하는 경우.
  • 질문: 이때 **소득세법 시행령 제155조(일시적 2주택 특례)**를 적용받을 수 있는지, 아니면 분양권(B)이 주택 수로 포함되어 **제156조의3(1주택·1분양권 특례)**가 적용되는지 여부.
  • 결론(기획재정부 재산세제과-1033, 2023.09.04.):
    • 제155조제1항이 적용된다(1안이 타당).
    • 즉, 해당 분양권(B)은 ‘2020.12.31. 이전 취득’ 분양권이므로, 새로운 규정에 따른 주택 수 포함 대상이 아니다.

2. 사실관계

  1. 주택(A) 취득:
    • 2009.12.22. 남편(갑)이 ○○광역시 소재 A아파트를 취득
  2. 분양권(B) 취득:
    • 2020.06.06. 남편(갑)이 ○○광역시 소재 B분양권 취득
    • 당시 A아파트나 B분양권 모두 조정대상지역 아님
  3. 사망 및 상속:
    • 2021.06.03. 남편(갑)이 사망 → 배우자(을)가 A아파트 + B분양권 상속
    • 상속개시 당시 A, B 모두 조정대상지역

3. 질의내용

  • **1주택(A)와 2020.12.31. 이전 취득한 분양권(B)**을 보유하던 남편이 2021.1.1. 이후에 사망.
  • 동일세대원인 배우자가 주택(A)와 분양권(B)을 동시에 상속받았다가 종전주택(A)을 양도하면,
    1. 소득령§155(일시적 2주택 특례) 적용인가?
    2. **분양권(B)**을 추가 주택으로 봐서 소득령§156의3(1주택·1분양권 특례) 적용인가?

4. 회신 결론

  • **기획재정부 재산세제과-1033(2023.09.04.)**에 따르면, **제155조제1항(일시적 2주택 특례)**가 적용된다고 봄.
  • 즉, **“(제1안) 소득령§155①이 적용되는 것이 타당”**이라는 결론.

해석 배경

  1. 2020.12.31. 이전에 취득한 분양권은 2021.1.1. 이후 새롭게 취득한 분양권과 달리, 주택 수를 산정할 때 일반적으로 주택으로 보지 않는다는 구(舊) 규정을 적용.
  2. 따라서 배우자가 상속받은 종전주택(A)을 양도할 때, **일시적 2주택 특례(소득령§155)**를 적용받을 수 있음.

5. 관련 법령 요약

  1. 소득세법 제89조(비과세 양도소득)
    • 원칙적으로 1세대1주택은 양도소득세를 면제하되,
    • 주택 + 분양권을 동시에 보유하면 비과세 적용 배제(단, 예외 규정 있음).
  2. 부칙(2020.8.18. 법률 제17477호)
    • 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 1주택으로 보고 비과세를 배제하는 규정 적용.
    • 2020.12.31. 이전에 취득한 분양권은 구법(옛 조항) 적용.
  3. 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)
    • 일시적 2주택 상태에서 일정 요건(3년 내 기존주택 양도 등)을 충족하면, 1세대1주택 비과세 인정.
  4. 소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대1주택 특례)
    • 2021.1.1. 이후에 취득한 분양권을 또 다른 주택처럼 보고, 종전주택 양도 시 추가 요건을 부과.

6. 실무 포인트

  1. 취득 시점 확인
    • 분양권 취득일이 2020.12.31. 이전이면, 새 규정(주택 수 포함) 대상이 아니다.
    • 2021.1.1. 이후 취득분부터는 주택 수에 포함되어 종전주택 비과세를 막을 수 있음.
  2. 상속 시점과 세대원 관계
    • 피상속인이 2021.1.1. 이후 사망하였더라도, 분양권 취득 시점이 2020.12.31. 이전이면 旧 규정 적용.
    • 상속받은 사람(동일세대원)의 주택·분양권 보유 여부가 일시적 2주택 요건 충족인지 판단해야 함.
  3. 조정대상지역 여부
    • 상속 당시 조정대상지역인지 여부는 1세대1주택 판단에 영향을 줄 수 있지만, 이번 사안에서는 분양권 취득 시점이 더 중요한 쟁점.

7. 결론 및 정리

  • 1주택(A) + 2020.12.31. 이전 취득 분양권(B)을 갖고 있던 사람이 2021.1.1. 이후 사망.
  • 동일세대원(배우자)이 두 자산을 상속받아 종전주택(A)를 양도할 때, **일시적 2주택 특례(소득령§155)**가 적용됨(기획재정부 재산세제과-1033, 2023.09.04.).
  • 즉, 분양권(B)은 주택 수로 보지 않아, 배우자가 종전주택(A) 양도 시 1세대1주택 비과세를 그대로 인정받을 수 있다.

FAQ: 자주 묻는 질문

  1. Q: “분양권(B)을 2021년 1월 5일에 취득했다면?”
    A: 이 경우는 **‘2021.1.1. 이후 취득’**으로 간주하므로, 소득령§156의3(주택+분양권) 특례가 적용될 수 있습니다. 종전주택 비과세를 위해서는 새 규정 요건을 충족해야 합니다.
  2. Q: “상속받은 배우자가 분양권(B)을 나중에 추가로 팔면 별도 과세되나요?”
    A: 분양권 자체 양도는 또 다른 양도소득세 규정이 적용됩니다. 여기서는 종전주택(A)만 비과세 판정이 나오는 것이고, 분양권 양도시 별도의 양도소득세 규정(보유기간·취득 시점 등)이 달라집니다.
  3. Q: “조정대상지역으로 지정된 후에 분양권을 상속받았다면 2주택 중과세가 되나요?”
    A: 이번 사안에서는 **분양권 취득 시점(2020.06.06.)**이 중요하고, 조정대상지역 지정 시점은 큰 영향을 주지 않습니다. 중과세 여부는 다른 규정(2주택 중과 등)을 추가 검토해야 합니다.

 

위 사안에서 핵심은 **“2020.12.31. 이전 분양권은 2021.1.1. 이후 취득 분양권과 다르게 주택 수로 보지 않는다”**는 점입니다. 따라서 동일세대원 배우자가 해당 분양권과 주택을 상속받아도, ‘일시적 2주택 특례’(소득령§155) 적용으로 1세대1주택 비과세가 가능하다는 것이 정부 유권해석의 결론입니다.