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"공사대금 유치권 분쟁, 양도세 경비인정 핵심 예규,판례 안내"

지니인베스트 2025. 2. 1. 12:00

 

목차

  1. 유치권 해제비란?
  2. 사례 1: 유치권 해제비를 필요경비로 인정한 경우 (심사양도 2013-0054)
  3. 사례 2: 유치권 해제비를 필요경비로 인정받지 못한 경우 (심사-양도 2017-0043)
  4. 유치권 해제비, 필요경비 인정받으려면 꼭 체크하세요

1. 유치권 해제비란?

  • 유치권이란?
    부동산 등 재산을 점유하고 있는 사람이, 채무가 변제될 때까지 그 재산을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.
  • 유치권 해제비
    부동산을 경매나 매매를 통해 취득할 때, 이미 설정되어 있던 유치권을 해제(소멸)하기 위해 유치권자에게 지급하는 비용을 의미합니다.

부동산 실무에서는 유치권이 설정된 부동산을 취득하는 과정에서 유치권 해제비를 납부하는 경우가 자주 있습니다. 문제는 이 해제비용이 과연 ‘양도소득세’를 계산할 때 필요경비로 인정될 수 있는가 하는 점입니다.

2. 사례 1: 유치권 해제비를 필요경비로 인정한 경우

(심사양도 2013-0054)

  • 사건 개요
    1. 청구인은 경매로 부동산을 낙찰받았습니다.
    2. 부동산에 유치권이 있었으므로, 유치권 해제를 위해 5,500만 원을 지급했습니다.
    3. 이후 양도소득세 신고 시, 이 유치권 해제비(5,500만 원)를 필요경비로 반영했습니다.
  • 세무서(처분청) 측 입장
    • 유치권 해제비가 실제로 지급된 비용인지, 그리고 부동산 취득 과정에서 꼭 필요한 지출이었는지 명확하지 않다며 필요경비로 인정하지 않음.
  • 청구인 측 입장
    • 유치권 해제 합의서에 유치권자와 청구인이 합의한 내용 및 인감증명서를 제출했으며, 실제 해당 금액을 납부했다는 점을 제시함.
  • 결정 결과
    • 유치권 해제를 위한 합의서와 인감증명서 등 객관적 서류, 그리고 같은 건물을 경매로 매수한 사람의 진술 등을 종합해볼 때
      “유치권 해제비 5,500만 원은 실제 지출된 비용”으로 인정됨.
    • 따라서 양도소득세 계산 시 이 금액을 ‘필요경비’로 보아야 한다고 결정.

핵심 포인트

  • 공식 합의서, 인감증명서, 제3자 증언 등 구체적 자료가 있으면 유치권 해제비가 필요경비로 인정될 수 있습니다.

3. 사례 2: 유치권 해제비를 필요경비로 인정받지 못한 경우

(심사-양도 2017-0043)

  • 사건 개요
    1. 청구인은 부동산을 경매로 취득하면서, 유치권자들에게 공사대금 명목 등으로 여러 차례 돈을 지급했다고 주장했습니다.
    2. 양도소득세 신고 시 이 지출 금액 전체를 유치권 해제비(필요경비)로 인정해달라고 요청했습니다.
  • 세무서(처분청) 측 입장
    • 청구인이 주장하는 지출 내역(계좌이체, 현금지출 등)이 실제로 유치권 해제를 위한 것인지 객관적으로 확인이 어렵다고 판단했습니다.
    • 특히 공사계약서, 세금계산서, 사업자 신고내용 등 유치권 해결비용임을 구체적으로 증명할 수 있는 자료가 미비했습니다.
    • 또한 유치권자 중 일부가 이미 사망했고, 가압류 금액과 청구인이 주장하는 지출금액에 큰 차이가 있어서 지출 자체가 사실인지 불분명했습니다.
  • 결정 결과
    • 청구인이 제출한 서류로는 지출금액이 정말 유치권 해제 비용인지 객관적으로 입증되지 않는다고 보아,
    • 필요경비로 인정하지 않고 과세처분을 그대로 유지했습니다.

핵심 포인트

  • 단순히 “돈을 지출했다”는 주장만으로는 부족합니다.
  • 지출 목적과 상대방, 계약 내용 등을 명확히 증빙하지 않으면 유치권 해제비로 인정받기 어렵습니다.

4. 유치권 해제비, 필요경비 인정받으려면 꼭 체크하세요

  1. 합의서 등 공적 문서 확보
    • 유치권자와의 합의서, 공사계약서, 인감증명서 등 공식 서류를 반드시 챙기세요.
    • 공증이나 법률 전문가의 인증을 받으면 더 확실합니다.
  2. 금전 거래 증빙 철저
    • 계좌이체 내역, 영수증, 세금계산서 등을 통해 누가, 언제, 얼마를, 무엇을 목적으로 지급했는지 명확히 기록해야 합니다.
  3. 유치권 사항과 직접 연관성 입증
    • “유치권 해제”를 위해 지불했다는 사실을 객관적으로 증명해야 합니다.
    • 구두나 추정이 아닌, 실제 계약 내용이나 가압류·소송 서류 등을 통해 뒷받침되는 자료가 필요합니다.
  4. 여러 명의 유치권자가 있을 경우
    • 각각의 유치권자와 어떤 방식으로 얼마를 지급했고, 그 총합이 어떠한지 체계적으로 정리하세요.
    • 사망자가 있거나 권리가 복잡할 경우 변호사나 세무사 등 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.

결론

  • 유치권 해제비도 충분한 증빙이 있으면 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
  • 다만, 객관적인 공사계약서나 합의서, 금융자료가 불충분할 경우 세무당국은 이를 인정하지 않을 수 있습니다.

유치권이 걸려 있는 부동산을 경매나 매매로 취득할 예정이라면, 반드시 초기 단계부터 유치권 해제 절차와 관련 서류를 꼼꼼히 준비하시기 바랍니다. 무엇보다 법률·세무 전문가와 상의하여, 나중에 불필요한 과세 논란이 없도록 대비하는 것이 중요합니다.

TIP. 전문가 상담 필수!
유치권은 권리관계가 복잡한 경우가 많습니다. 법률, 세무 분야 전문가에게 자문을 구하면 인정받을 수 있는 증빙을 제대로 갖출 수 있습니다.