양도세 부수기

“농어촌주택과 일반주택 동시 보유 시, 양도소득세 비과세 요건 총정리”

지니인베스트 2025. 2. 5. 17:49

목차

  1. 개요: 농어촌주택·일반주택 보유 시 비과세 쟁점
  2. 관련 유권해석: 서면-2024-부동산-0037 요지
  3. 조세특례제한법 §99조의4 농어촌주택 취득 특례
    • 3.1. 농어촌주택은 ‘1세대 소유 주택’에서 제외
    • 3.2. 보유조건·취득시점 중요
  4. 사례: 일반주택과 농어촌주택 보유 후 일반주택 양도
  5. 주요 법령 정리
  6. 참고 해석례 (서면-2020-부동산-3049 외)
  7. 자주 묻는 질문(FAQ)

1. 개요: 농어촌주택·일반주택 보유 시 비과세 쟁점

1세대가 일반주택을 갖고 있으면서, 추가로 농어촌주택(조세특례제한법 §99조의4 해당)을 취득한 뒤 일반주택을 양도하면, 과연 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있을까요?

이번 유권해석(서면-2024-부동산-0037)에 따르면, 해당 농어촌주택은 1세대 소유주택에서 제외되는 것으로 보아, 일반주택을 양도해도 1세대1주택 비과세가 가능하다는 결론이 나왔습니다.

2. 관련 유권해석: 서면-2024-부동산-0037 요지

  • 요지: 조특법 §99조의4에 해당하는 농어촌주택을 추가로 보유해도, 그 농어촌주택은 세법상 *‘소유주택’*으로 보지 않으므로, 일반주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세 적용 대상이 될 수 있음.
  • 회신: 기존 사례(서면-2020-부동산-3049)를 참고하면, 일반주택을 취득한 뒤 조특법상 농어촌주택(건설 취득 포함) 1채를 추가 보유한 경우에는 농어촌주택을 소유주택에서 빼고, 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)를 적용한다.

3. 조세특례제한법 §99조의4 농어촌주택 취득 특례

3.1. 농어촌주택은 ‘1세대 소유 주택’에서 제외

  • 조특법 §99조의4에 따르면, 2003년 8월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 농어촌주택(또는 고향주택)을 1채 취득하면, 그 농어촌주택은 1세대 소유주택 수에서 제외하도록 규정
  • 그 결과, 농어촌주택을 사기 전에 이미 보유하던 일반주택을 양도할 때, 그 농어촌주택이 *‘2주택 보유’*에 포함되지 않게 됩니다.

3.2. 보유조건·취득시점 중요

  • 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 하며,
  • 일반주택과 농어촌주택이 같은 읍·면 또는 연접한 지역이면 제외 등 추가 요건이 있습니다(§99조의4②, ③).
  • 이 요건을 충족하지 않으면, 나중에 특례를 취소당하고 세금이 추징될 수 있으니 주의해야 합니다.

4. 사례: 일반주택과 농어촌주택 보유 후 일반주택 양도

  • A주택(일반주택): 1세대가 원래부터 가지고 있던 주택
  • B농어촌주택: 조특법 §99조의4 기준에 해당하는 지역, 가격, 기간 요건을 충족
  • 이후 A주택을 팔 때,
    • B농어촌주택은 소유주택 수에서 제외
    • A주택 양도 시 1세대1주택 비과세 적용 가능 (단, A주택 자체가 1세대1주택 요건을 충족해야 함)

5. 주요 법령 정리

  1. 소득세법 제89조: 1세대1주택 비과세 규정
  2. 조세특례제한법 제99조의4: 농어촌주택(또는 고향주택) 취득 시 기존 일반주택 양도에 대한 소유주택 산정 특례
  3. 조세특례제한법 시행령 등: 농어촌주택의 가격·지역·면적·보유조건 등 세부 요건 규정

6. 참고 해석례 (서면-2020-부동산-3049 외)

  • 서면-2020-부동산-3049(2020.07.24.)
    • 일반주택을 취득 후 조특법 §99조의4 1채의 농어촌주택을 추가 취득 → 일반주택 양도 시, 해당 농어촌주택은 소유주택에서 제외
    • 소득세법 제89조(1세대1주택) 비과세 적용 가능
  • 서면-2018-부동산-4063(2019.05.22.)
    • 유사한 요지로 농어촌주택은 1세대 소유주택에서 빠짐

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 농어촌주택을 취득한 뒤 3년 안에 일반주택을 팔아도 되나요?
A1. 조특법상 3년 이상 보유 요건은 ‘농어촌주택’에 대한 것이므로, 일반주택 양도 시점과는 직접 연관이 적습니다. 다만, 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도해야 소유주택 배제 특례를 받을 수 있습니다.

Q2. 농어촌주택이랑 일반주택이 같은 읍·면에 있으면?
A2. 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면이면 특례를 적용받지 못하니, 정확히 주소지와 행정구역을 확인하세요(조특법 §99조의4③).

Q3. 농어촌주택 취득 후, 기간 요건을 충족하지 못하면 어떻게 되나요?
A3. 특례가 취소되어, 감면받은 세액을 추징당할 수 있습니다. 따라서 법령에 규정된 의무기간, 거주기간 등을 반드시 준수해야 합니다.

 

위 내용처럼, 농어촌주택특례(조특법 §99조의4)를 충족하는 주택은 1세대 소유주택 수에서 제외되므로, 기존 일반주택을 매도할 때 1세대1주택 비과세 적용이 가능해집니다. 다만, 농어촌주택이 동일 읍·면에 있거나, 3년 보유 및 다른 세부 요건을 지키지 못하면 특례가 무효화될 수 있으니, 관련 규정을 꼼꼼히 확인하고 전문 세무 상담을 받는 것이 안전합니다.