양도세 부수기
“다가구주택 → 근린생활시설 변경 후 1년 내 양도: 단기보유세율 vs. 기본세율, 최신 해설”
지니인베스트
2025. 2. 6. 18:09
목차
- 사례 개요: 다가구주택에서 근린생활시설로 용도변경
- 핵심 쟁점: 용도변경 후 1년 내 양도 시 세율
- 서면-2023-법규재산-3976 요지
- 관련 법령
- 결론: 2년 이상 보유 시 기본세율 적용
- 실무 유의사항
- FAQ
1. 사례 개요: 다가구주택에서 근린생활시설로 용도변경
- 2016년 7월: 다가구주택을 취득 (비조정대상지역)
- 추후 주택을 근린생활시설로 실제 용도를 변경 (단순 공부상 변경이 아님)
- 용도변경일로부터 1년 이내에 양도할 예정
- 과연 **단기보유세율(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60% 등)**이 적용될지, 아니면 기본세율(6~45%)인지가 쟁점.
2. 핵심 쟁점: 용도변경 후 1년 내 양도 시 세율
- 소득세법 제104조에 따르면, 부동산을 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 60% 등 단기보유세율이 적용됨.
- 하지만 보유기간은 “해당 자산의 취득일로부터 양도일까지”로 계산하므로, 용도변경 시점과 무관합니다.
- 즉, 2년 이상 이미 보유했다면(주택으로서), 용도변경 후 1년 내에 팔아도 단기보유세율이 아니라 기본세율이 적용될 수 있다는 점이 주목됨.
3. 서면-2023-법규재산-3976 요지
- **“2년 이상 보유한 다가구주택을 근린생활시설로 바꿔서, 용도변경일부터 1년 안에 양도해도 기본세율(소득세법 제55조) 적용”**이라고 명시.
- 다주택자 중과세율 대상이 아닌 경우라면, 원래 다가구주택 보유기간이 2년 초과이므로 단기보유세율(60%, 70%)이 아니라는 결론입니다.
4. 관련 법령
- 소득세법 제94조(양도소득의 범위): 부동산(건물, 토지 등) 양도
- 소득세법 제104조(양도소득세의 세율):
- 1년 미만 보유 주택 등 70%
- 1년 이상 2년 미만 보유 주택 등 60%
- 2년 이상 보유 시 기본세율
- 양도소득세 집행기준 89-155-7:
- 주택을 상가로 용도변경 시점에서 ‘별개 자산’ 취득으로 보지 않음(예외적 상황 제외)
5. 결론: 2년 이상 보유 시 기본세율 적용
- 이미 2년 이상 보유했다면, 다가구주택 → 근린생활시설로 용도 변경 후 곧바로(1년 내) 양도해도, 소득세법 제104조제1항제1호에 따라 “같은 법 제55조(기본세율)”가 적용됨.
- 단, 용도변경이 “새로운 자산을 취득”한 것으로 간주되지 않는 한, 보유기간은 애초 취득일부터 기산하므로 단기보유세율이 아니라는 취지.
6. 실무 유의사항
- 실제 보유기간 증빙
- 부동산 등기(취득일), 공부서류 등으로 2년 이상 보유를 입증해야 함.
- 다주택 중과 여부
- 비조정대상지역이라면 중과는 배제되나, 조정대상지역인 경우 별도 중과 규정 확인 필요.
- 용도변경 시점
- 만약 용도변경으로 전혀 다른 자산(예: 추가 구조 변경)로 간주될 사유가 있다면, 보유기간 재판단 가능성. 하지만 일반적으로는 연속 보유기간 인정.
7. FAQ
Q1. “주택을 상가(근린생활시설)로 용도변경 후 6개월 만에 팔았어요. 보유기간은 2년이 넘는데, 그래도 단기세율(70%) 아닌가요?”
A1. 아닙니다. 2년 이상 보유면 용도변경일과 관계없이 기본세율이 적용됩니다.
Q2. “조정대상지역이면 어때요?”
A2. 주택이었다면 다주택 중과를 검토해야 하지만, 근린생활시설로 변경된 시점에 양도한다면 주택 중과 대상이 아니며, 단순 보유기간에 따른 기본세율 vs. 단기세율 문제만 남습니다.
관련법령 발췌
소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
(1) 1년 미만 보유 주택 등: 70%
(2) 1년 이상 2년 미만 보유 주택 등: 60%
(3) 2년 이상 보유: 기본세율(제55조제1항)
양도소득세 집행기준 89-155-7
“주택을 상가로 용도 변경 시, 별도 자산 취득으로 보지 않는 것이 원칙”
즉, 2년 이상 보유 요건만 충족하면, 용도변경 후 1년 내 양도하더라도 단기보유세율이 아닌 기본세율이 적용된다는 결론입니다.