“주택을 상가로 변경 후 양도: 장기보유특별공제 기산일은 언제부터일까?”

양도세 부수기

“주택을 상가로 변경 후 양도: 장기보유특별공제 기산일은 언제부터일까?”

지니인베스트 2025. 2. 7. 09:14

1. 사례 개요: 주택 → 상가 용도변경 후 양도

1975년 1월: 서울 청담동에 A주택(다가구주택 등) 신축
2014년 5월: A주택을 **근린생활시설(상가)**로 용도변경
- 용도변경 시점에 해당 주택은 다주택자 보유주택이었으나, 장기보유특별공제(이하 “장특공제”)가 여전히 가능
2024년 2월: A상가를 양도 계획
- 적용 세율은 기본세율이며, 장특공제도 받고 싶음

쟁점

장기보유특별공제(소득세법 제95조) 보유기간을 언제부터 기산해야 하는가?
- 신축(1975년) 취득일?
- 용도변경일(2014년)?

2. 핵심 쟁점: 장기보유특별공제 기산일

소득세법상 장기보유특별공제는, 양도일까지의 보유기간에 따라 공제율(최대 30% 또는 80%)을 차등 적용합니다. 일반적으로 취득일부터 양도일까지의 기간을 보유기간으로 보지만, 주택이 상가로 변하면 새롭게 취득한 것으로 볼 여지가 있는지 논쟁이 있었습니다.

3. 사전-2024-법규재산-0161 요지

답변 내용:
- “용도변경일 당시 장특공제 적용이 가능한 주택을 상가로 용도변경 후 양도하는 경우, 장기보유특별공제 보유기간은 그 건물의 당초 취득일부터 계산한다.”

4. 결론: 건물의 최초 취득일부터 보유기간을 계산

즉, 용도변경일이 아니라, 주택으로 처음 취득한 날부터 양도일까지를 보유기간으로 보아 장특공제를 계산하게 됩니다. 용도변경이 새로운 자산의 취득으로 간주되지 않는다는 의미입니다.

5. 관련 법령

소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유특별공제액):
- (4항) 자산의 보유기간은 “그 자산의 취득일부터 양도일까지”로 함
소득세법 제88조(7호):
- “주택” 정의: 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하되, 용도가 불분명하면 공부(건축물대장) 기준
소득세법 제104조:
- 양도소득세 세율, 다주택 중과 등 규정

6. 실무 유의사항

기존 주택의 ‘취득일’ 증빙
- 신축, 매매, 상속 등 어떤 경로인지 정확히 서류 확보
주택 → 상가로 용도만 바뀌었어도 보유기간은 연속
- 용도변경일을 “새로운 자산 취득일”로 잡지 않음
다주택 중과·조정대상지역 문제
- 다만, 용도변경 후 실제 상가가 된 시점에 주택 수에서 제외될 수 있음(다주택자 중과 비대상)
실제 거주요건
- 1세대1주택 특례 등을 받으려면 거주기간이 필요한 경우가 있으므로, 용도변경 시점에 주택 요건 충족 여부도 확인

7. FAQ

Q1. “주택에서 상가로 바뀐 뒤, 1년 이내에 양도하면 단기보유세율 아닌가요?”
A1. 보유기간은 당초 취득일부터 계산하므로, 2년 이상 보유했다면 기본세율이며, 단기보유세율(1년 미만·2년 미만) 적용이 아님.

Q2. “용도변경 전에 이미 여러 주택이 있었다면, 상가로 바뀌면서 다주택에서 제외되나요?”
A2. 네, 상가가 되면 주택 수 계산에서는 빠집니다. 하지만 장특공제 보유기간은 주택 시절 포함 전체 기간으로 보고 계산.

즉, 주택에서 상가로 용도변경한 뒤 양도할 때도, 보유기간은 최초 주택 취득일로부터 기산하며, 장특공제는 해당 기간 전체를 반영해 계산합니다. 따라서 용도변경일이 새 취득일로 보지 않으므로, 2년 이상 이미 보유했다면 단기보유세율이 아니라 기본세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 문제없이 받을 수 있습니다.

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