양도세 부수기

“주거지역 편입 농지 경작 후 대토: ‘조특법 §70 농지대토 감면’ 가능한가?”

지니인베스트 2025. 2. 7. 11:18

 

목차

  1. 사례 개요: 주거지역 등에 편입된 농지 취득 후 경작
  2. 핵심 쟁점: 조특법 §70 농지대토 감면 적용 여부
  3. 사전-2024-법규재산-0019(법규과-260, 2024.01.31) 요지
  4. 결론: 주거지역 편입 농지 → 농지대토 감면 불가
  5. 관련 법령
  6. 실무 유의사항
  7. FAQ
  8. 태그 5개

1. 사례 개요: 주거지역 등에 편입된 농지 취득 후 경작

  • 1978.06.24. A토지: 도시지역(주거·상업지역) 내 편입
  • 2018.02.00. 납세자(신청인)가 A토지를 매수 후 4년 이상 직접 경작
  • 2023.12.00. 해당 농지 일부가 공공사업으로 수용
  • 납세자는 수용금액으로 새로운 농지 취득 예정

쟁점

  • 주거지역 등에 편입된 농지를 4년 경작 후 대토했을 때 → 조특법 §70(농지대토에 대한 양도소득세 감면) 적용 가능한가?

2. 핵심 쟁점: 조특법 §70 농지대토 감면 적용 여부

조세특례제한법 §70은 ‘경작상의 필요’로 농지를 팔고 새 농지를 사는 경우(대토) 양도소득세를 **전액 감면(100%)**해 주는 규정입니다.
단, 주거지역·상업지역·공업지역(주거지역등)에 편입된 농지는 원칙적으로 이 감면에서 배제됩니다(조특법 §70① 단서, §70②).

3. 사전-2024-법규재산-0019(법규과-260, 2024.01.31) 요지

  • 국토계획법에 따른 주거지역, 상업지역, 공업지역 내 편입 농지(도시계획구역)라면, 경작 후 대토를 해도 조특법 §70 농지대토 감면이 적용되지 않는다고 답변.

4. 결론: 주거지역 편입 농지 → 농지대토 감면 불가

즉, 도시지역(주거·상업·공업) 편입 농지를 취득해 4년 이상 자경 후, 공공수용으로 대토하더라도, 조특법 §70(농지대토 감면)은 배제된다는 결론입니다.

5. 관련 법령

  1. 조세특례제한법 제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면)
    • “농지 소재지에 거주하는 거주자가 직접 경작한 농지를 경작상 필요로 다른 농지로 대토하면 양도세 100% 감면.”
    • 단, “주거지역 등에 편입된 농지는 적용 제외”(§70① 단서, §70②).
  2. 조세특례제한법 시행령 제67조(농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등)
    • 세부 적용 요건(거주, 자경기간, 대토 면적·가액비율 등).

6. 실무 유의사항

  1. 농지의 위치·편입 시점
    • ‘언제’ 주거지역 등에 편입되었는지 확인이 핵심.
    • ’01.12.31. 이전 편입된 경우 구법·경과규정도 참고해야 할 수 있음.
  2. 자경기간(최소 4년 이상)
    • 일반 농지대토 감면에는 4년 이상 자경 + 8년 경작 요건 등도 주의.
  3. 토지가 도시지역 편입 전 자경인지
    • 만약 농지를 편입 전부터 보유했는지, 편입 후 취득인지 구분 중요.
  4. 공익사업 수용 시점
    • 협의매수·수용 등으로 인한 양도라도, 주거지역 편입 농지면 감면 배제.

7. FAQ

Q1. “만약 농지를 사서 4년 경작했는데, 이미 도시지역(주거·상업)으로 지정되어 있었습니다. 대토해도 100% 감면될까요?”
A1. 아니요. 주거지역 등에 편입된 농지는 농지대토 감면에서 배제됩니다.

Q2. “편입 시점이 ’01년 12월 이전이라면 어떤가요?”
A2. 특정 경과규정이 있을 수 있으나, 일반적으로 ‘주거지역 편입 농지 배제’ 원칙은 동일. 구체적 부칙·경과조치를 확인해야 합니다.

 

결론: 주거·상업·공업지역(이른바 도시지역)으로 편입된 농지를 4년 이상 직접 경작 후, 공공수용 등으로 다른 농지를 대토해도, 조특법 §70 농지대토 감면은 적용되지 않는다. 이는 **2024.01.31. 유권해석(사전-2024-법규재산-0019)**에서도 재확인된 바이며, 관련 농지를 취득·경작하는 납세자는 편입 시점과 위치를 사전에 꼭 확인해야 불필요한 세금 문제를 피할 수 있습니다.