종전주택 취득 후 1년 내 분양권 취득, 과연 비과세 될까? 소득령 §156의3(②) 최신 해설

 

목차

1. 사례 개요: 종전주택 취득 1년 안에 분양권을 산 경우
2. 핵심 쟁점: 소득령 §156의3 제2항 비과세 요건 충족 여부
3. 결론: 1년 이내 분양권 취득 시 특례 불가
4. 관련법령 요약
5. 유사 해석 사례: 서면-2022-법규재산-3293
6. 실무 유의사항
7. FAQ: 자주 묻는 질문

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1. 사례 개요: 종전주택 취득 1년 안에 분양권을 산 경우

• A주택을 2021.1.1. 이후 취득
• A주택을 산 지 1년도 채 안 되어 B분양권 추가 취득
• 이후 B분양권이 완공되어 B주택이 됨
• B분양권 취득 후 3년 내에 A주택을 팔면 일시적 1주택+1분양권 특례(소득령 §156의3②)로 비과세를 받을 수 있나?

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2. 핵심 쟁점: 소득령 §156의3 제2항 비과세 요건 충족 여부

**소득세법 시행령 제156조의3(2)**는 ‘1세대1주택 상태에서 분양권을 취득해 잠시 1주택+1분양권이 된 경우’, 분양권 취득일로부터 3년 안에 종전주택을 양도하면 1세대1주택 비과세를 인정해줍니다.
단, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지나야 분양권을 취득해야 이 특례가 적용됩니다(단, 예외 사유 제외).

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3. 결론: 1년 이내 분양권 취득 시 특례 불가

서면-2024-부동산-0394(2024.07.08.)에 따르면, 종전주택(A)을 취득하고 1년이 지나기 전에 분양권(B)을 샀다면, **소득령 §156의3(2)**의 요건을 만족하지 못해 비과세 특례 적용이 불가능합니다.

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4. 관련법령 요약

1. 소득세법 제89조(1)3: 1세대1주택 비과세 원칙
2. 소득세법 시행령 제156조의3(1)~(8): 주택+분양권을 동시에 보유했을 때 1세대1주택 특례 규정
   • 제2항: 종전주택 취득 후 1년 이상 경과 후 분양권 취득 + 3년 내 종전주택 양도 시 비과세
   • 제3항: 추가 요건(주택 완공 후 1년 이상 거주 등)
3. 소득세법 시행령 제154조: 1주택 보유 기간, 거주 기간 요건 등

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5. 유사 해석 사례: 서면-2022-법규재산-3293

• 비슷한 사실관계에서, 종전주택을 취득한 지 1년 이내에 분양권을 얻은 경우, **소득령 §155(일시적 2주택 특례)**나 §156의3(주택+분양권 특례) 어느 것도 적용받지 못한다고 판단했습니다.
• 결과적으로, 종전주택을 2년 이상 보유하면 일반세율 적용(조정대상지역 중과 배제 시점 등) 가능하나, 특례 비과세는 불가.

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6. 실무 유의사항

1. 종전주택 취득일 정확히 확인
   • 매매 잔금일, 등기일 등 법령상 취득시점을 놓치지 말아야 합니다.
2. 분양권 취득 시점 계산
   • 1년 이상 지나야 특례 가능. 그 전이면 일시적 1주택+1분양권 비과세 적용 불가.
3. 예외 요건
   • §156의3(2) 후단에 나열된 예외(수용, 해외이주 등) 해당 시는 1년 요건 면제 가능하므로 주의 깊게 검토해야 합니다.

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7. FAQ: 자주 묻는 질문

Q1. “종전주택을 취득하고 1년 안에 분양권을 샀습니다. 그래도 3년 안에 종전주택을 팔면 비과세인가요?”
A1. 아니요. 특례 조건(‘1년 이후’ 규정)을 충족 못 하므로 비과세 적용 불가능합니다.

Q2. “만약 분양권 완공 전에 종전주택을 팔면 어떨까요?”
A2. 분양권이 주택으로 바뀌기 전이라도, ‘1년 이상 지난 후 분양권 취득’ 요건을 못 지키면 특례 자체가 적용되지 않습니다.

 

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부록: 관련법령 (간략 인용)

소득세법 시행령 제156조의3(2)

“국내에 1주택을 소유한 1세대가 (중략) 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 본다.”

요약하면, **“종전주택 취득 → 1년 이상 경과 → 분양권 취득 → 3년 내 종전주택 양도”**가 필수 요건입니다.
따라서 이번 해석(서면-2024-부동산-0394)처럼 1년 이내 분양권을 산 케이스는 해당 특례가 적용되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.